Prawo pierwokupu w praktyce

Ziemia rolna jest dobrem szczególnym. To zasób niepomnażalny, stanowiący podstawę produkcji żywności, a tym samym mający znaczenie dla bezpieczeństwa żywnościowego kraju. Jednocześnie postępujące procesy cywilizacyjne, demograficzne i urbanizacyjne sprawiają, że powierzchnia gruntów rolnych systematycznie się zmniejsza.

Z tego względu obrót nieruchomościami rolnymi podlega szczególnym regulacjom. Jednym z ich elementów jest właśnie prawo pierwokupu, które umożliwia KOWR nabywanie ziemi rolnej do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Grunty te mogą następnie zostać rozdysponowane w formie dzierżawy lub sprzedaży na rzecz rolników indywidualnych.

Uprawnienie to służy przede wszystkim ochronie gruntów rolnych, poprawie struktury obszarowej gospodarstw rolnych oraz przeciwdziałaniu spekulacyjnemu obrotowi ziemią.

Czym jest prawo pierwokupu?

Prawo pierwokupu oznacza, że w określonych przypadkach KOWR ma pierwszeństwo nabycia nieruchomości rolnej przeznaczonej do sprzedaży.
Jeżeli właściciel nieruchomości rolnej znajdzie kupującego i uzgodni z nim warunki transakcji, KOWR może zdecydować o skorzystaniu z przysługującego mu uprawnienia. W takiej sytuacji Krajowy Ośrodek wstępuje w miejsce pierwotnego nabywcy i kupuje nieruchomość za tę samą cenę oraz na tych samych warunkach, jakie zostały określone w umowie.
Oznacza to, że objęta prawem pierwokupu sprzedaż nieruchomości rolnej nie może zostać sfinalizowana od razu. Transakcja ma charakter warunkowy i przebiega dwuetapowo.
Warto podkreślić, że pojęcie nieruchomości rolnej odnosi się tutaj do przedmiotu obrotu. Nie ma więc znaczenia, czy nieruchomość składa się z jednej działki, czy z kilku działek ewidencyjnych, ani czy została wyodrębniona z większej nieruchomości objętej jedną księgą wieczystą.

Kiedy prawo pierwokupu ma zastosowanie?

Przy ustalaniu, czy KOWR przysługuje prawo pierwokupu, znaczenie mają przede wszystkim trzy kwestie:

Nie każda sprzedaż nieruchomości rolnej podlega jednak temu mechanizmowi. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje szereg wyjątków.

Kiedy KOWR nie ma prawa pierwokupu?

Prawo pierwokupu nie znajduje zastosowania m.in. wtedy, gdy kupującym jest:

Prawo pierwokupu nie obowiązuje również w odniesieniu do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha albo takich, w których powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 0,3 ha.

Jak wygląda procedura?

Jeżeli dana transakcja podlega prawu pierwokupu, sprzedaż musi zostać przeprowadzona w dwóch etapach.
W pierwszym etapie sprzedający i kupujący zawierają przed notariuszem warunkową umowę sprzedaży. Kupujący zobowiązuje się w niej do nabycia nieruchomości pod warunkiem, że KOWR nie wykona swojego prawa pierwokupu.
Następnie notariusz przekazuje wypis aktu notarialnego do właściwego terytorialnie oddziału KOWR. Od chwili doręczenia dokumentu Krajowy Ośrodek ma miesiąc na podjęcie decyzji.
W drugim etapie KOWR rozstrzyga, czy skorzysta z przysługującego mu uprawnienia.

Co analizuje KOWR przed podjęciem decyzji?

Każda sprawa jest oceniana indywidualnie. KOWR analizuje zarówno stan i przydatność nieruchomości, jak również sytuację na lokalnym rynku gruntów rolnych. Pod uwagę brane są m.in.:

Dopiero po przeprowadzeniu tej analizy podejmowana jest decyzja o wykonaniu lub niewykonaniu prawa pierwokupu.

Jakie decyzje może podjąć KOWR?

Po zakończeniu analizy KOWR może:

Należy przy tym pamiętać, że KOWR nabywa nieruchomość za cenę ustaloną przez strony w umowie warunkowej.
Wyjątek stanowią sytuacje, w których cena w ocenie KOWR rażąco odbiega od wartości rynkowej. Wówczas KOWR może, w terminie 14 dni od złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie wartości rynkowej nieruchomości.

O czym warto pamiętać?

Prawo pierwokupu nie jest wyłącznie formalnym zapisem ustawowym. Przy planowaniu sprzedaży nieruchomości rolnej należy zawsze brać pod uwagę możliwość jego wykonania przez KOWR.
Warto również pamiętać, że jeżeli sprzedaż nieruchomości rolnej, objętej prawem pierwokupu, zostanie dokonana bez zachowania wymaganej procedury warunkowej, transakcja będzie nieważna z mocy prawa.

Prawo pierwokupu a prawo nabycia

KOWR dysponuje również innym instrumentem przewidzianym w ustawie, czyli prawem nabycia nieruchomości rolnej.
Ma ono zastosowanie wtedy, gdy własność nieruchomości rolnej przechodzi na inną osobę nie w wyniku sprzedaży, lecz na podstawie innej czynności prawnej lub zdarzenia prawnego, np. darowizny na rzecz osoby obcej, zamiany, zniesienia współwłasności czy nabycia nieruchomości w postępowaniu komorniczym.
W przeciwieństwie do prawa pierwokupu nie występuje tu warunkowa umowa sprzedaży. Do KOWR przekazywane są dokumenty potwierdzające dokonane nabycie, w zależności od rodzaju czynności prawnej. Mogą to być m.in. umowa darowizny, umowa zamiany, umowa zniesienia współwłasności lub postanowienie o przysądzeniu własności.
Wraz z dokumentami potwierdzającymi nabycie należy przekazać również wypisy z ewidencji gruntów i budynków dla wszystkich działek wchodzących w skład nieruchomości rolnej.
Cel oraz zakres analiz prowadzonych przez KOWR są w tym przypadku podobne jak przy prawie pierwokupu. Podstawowa różnica polega na momencie powstania uprawnienia. W przypadku prawa pierwokupu KOWR może działać przed przeniesieniem własności nieruchomości, natomiast przy prawie nabycia już po zmianie właściciela.
Także w tym przypadku niedopełnienie obowiązku zawiadomienia KOWR skutkuje nieważnością czynności z mocy prawa.

Instrument wspierający rozwój gospodarstw rodzinnych

Prawo pierwokupu i prawo nabycia stanowią ważne instrumenty polityki państwa w zakresie gospodarowania gruntami rolnymi. Dzięki ich realizacji KOWR może wspierać rozwój gospodarstw rodzinnych, przeciwdziałać nadmiernej koncentracji ziemi oraz zapewniać lokalnym rolnikom dostęp do gruntów rolnych.
Nieruchomości pozyskane do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa są następnie rozdysponowywane m.in. w drodze przetargów ograniczonych, co sprzyja wzmacnianiu rodzinnego modelu gospodarowania i racjonalnemu wykorzystaniu ziemi rolnej.